هدم المالك البيت بأمر سلطات البلدية لا يعد تعديا على حق المستأجر
عبد المنعم عجب الفيا
20 May, 2022
20 May, 2022
سيد صديق اويا/ مستأنف(1)
ضد
رحمة الطاهر/ مستأنف ضده
خلاصة أسباب الحكم:
هدم المالك المؤجر للعقار بعد إعطاء المستأجر إخطاراً كافياً بالإخلاء وذلك تنفيذاً لأوامر سلطات البلدية بهدم المباني التي صارت تشكل تهديداً للسلامة العامة لا يشكل تعديا من المالك ولا يرتب سبباً لمقاضاة مالك العقار.
المحامون:
فوزي التوم/عن المستأنف
ميرغني النصري/عن المستأنف ضده
حكم محكمة الاستئناف (العليا)(2)
القاضي/ آر. سي. سوني(3):
رفع المدعي بصفته مستأجراً دعوى في مواجهة المالك المؤجر مدعياً أن المؤجر قد ارتكب تعديا على المباني محل الإجارة وقام بإخلائه عنوة ومطالباً باسترداد حيازة المباني أو من باب الاحتياط الحكم له بالتعويض عن التعدي وقدر التعويض بمبلغ 70 جنيهاً.
رد المؤجر على الدعوى بأن المستاجر أساء استخدام المباني وكان يترك المياه تتدفق باهمال مما تسبب في تضرر الجدران حتى أن سلطات البلدية أنذرت المؤجر (المالك) بضرورة هدم المبنى وقام المالك بتغريم المستأجر ولكن الأخير لم يكترث، فقرر المالك هدم المباني وقبل الهدم طلب من المستاجر الإخلاء ولكنه لم ينصاع إلى ذلك فقام المالك بالهدم.
دفع المدعى عليه (المؤجر) بتخلف المستأجر عن سداد الأجرة وقدم دعوى مقابلة (فرعية) counter-claim مطالبا فيها بالحكم بالتعويض ضد المستأجر لسوء استخدامه المباني وبتعويضه كذلك عن ما قام به من حفظ وتخزين لممتلكات المستأجر التي تركها خلفه عند هدم المبنى وقدر إجمالي مطالباته بمبلغ 70 جنيهاً.
خلص قاضي محكمة الموضوع إلى أن المالك هدم المبنى وهذا تعدي يشكل سببا للتقاضي ولكنه رفض طلب استرداد المبنى إذ وجد أن المستأجر متخلفاً عن سداد الأجرة لشهر فبراير وأن الهدم قد وقع في أوائل شهر مارس. كما وجد أن المستأجر غير مسؤول عن الضرر الذي لحق بحوائط المباني، ولكنه خلص إلى أن المالك مستحق للتعويض عن تخزين امتعة المستأجر.
وبالنتيجة قضت محكمة الموضوع برفض طلب استرداد العقار والحكم للمدعي بالتعويض عن التعدي بمبلغ 70 جنيهاً وحكمت للمالك بمبلغ 20 جنيها عن تخزين امتعة المستأجر ثم قامت بإجراء مقاصة بين المبلغين لتأمر في النهاية بأن يدفع المدعى عليه للمدعي مبلغ 50 جنيهاً.
استأنف طرفا الدعوى الحكم وقدّم كل منهما استئنافاً مقابلاً cross-appeals لقاضي المديرية. خلص قاضي المديرية العالِم بعد سماع أطراف الدعوى إلى أنه على المستأجر أن يتحمل وحده تبعات ما قام به. فقد أُعطى انذاراً لمدة كافية جداً بإخلاء المباني التي كانت في حالة خطرة وجاء تصرف المالك بهدم المباني تنفيذاً للتعليمات التي صدرت له من سلطات البلدية.
لذلك خلص قاضي المديرية في حكمه إلى أنه لم يكن هناك تعدي يستوجب الحكم بالتعويض وأن المستأجر كان متخلفاً عن سداد الأجرة ولذا ليس هناك ما يبرر إجابته لطلب استرداد العقار. كما خلص السيد قاضي المديرية أنه لا يوجد سبب للحكم للمالك بملبغ 20 جنيها لحفظه ممتلكات المستأجر فقد وضعت بغرفة في العقار المستأجر ذاته الذي أعيد بنائه. وبالنتيجة أمر قاضي المديرية بشطب كل من الدعوى الأصلية للمدعي والدعوى المقابلة للمدعى عليه.
ومن ثمّ تقدم أطراف الدعوى بطلبات مراجعة بالاستئناف إلى هذه المحكمة وقد استمعنا إلى محاميّ الطرفين طويلاً وانتهينا إلى الرأي بأن الحكم الذي أصدره قاضي المديرية يجب ألا يُمسّ should not be disturbed .
فالثابت أن البيت كان في حالة سيئة وأن سلطات البلدية طلبت من المالك هدم المنزل لأنه صار يشكل تهديدا للسلامة. والثابت أن المالك قد أخطر المستأجر بتعليمات البلدية ولما لم يجد أذناً صاغية من المستأجر أخذ الأمر بيده. وقد كان حسن النية bona fide في ذلك الفعل. والثابت أيضاً أن المستاجر كان متخلفاً عن سداد الأجرة لشهر فبراير والتي لم تدفع إلا في شهر يونيو بعد أن أصبح المستأجر مهدداً بهذه الدعوى.
وأما مسألة أن المستأجر كان يقوم بترك الماء يتدفق بإهمال فليس من السهل الفصل فيها. لم يقدم المستأجر بينة على نفي ذلك وقدم المدعى عليه المالك شاهدين ولكن ما أفاد به الشاهدان لا يكفي لإثبات سوء استخدام المستأجر للمباني. وفي ضوء ذلك نرى أنه لا توجد أسباب للحكم سواء بالتعويض عن التعدي المزعوم أو سوء الاستخدام.
وأما في شأن المبلغ المطالب به مقابل الحفظ والتخزين لمدة أربعة أشهر أي بواقع 5 جنيهات في الشهر. فالثابت أن الأجرة الشهرية كانت كلها 6 جنيهات ولا يمكن أن يكلف التخزين أكثر من الأجرة وهو لم يشغل أكثر من غرفة واحدة بالبيت المهدوم.
مع أخذ كل هذه الوقائع في الحسبان نقرر أن حكم قاضي المديرية جاء صائبا لذلك نأمر بتأييده وشطب إستئنافات الطرفين. لا أمر بشأن الرسوم.
القاضي/ محمد أحمد أبو رنّات/ رئيس القضاء:
أوافق.
الهوامش:
(1) نُشرت بمجلة الأحكام القضائية السودانية لسنة 1957 ص 55 وترجمناها من الإنجليزية إلى العربية.
(2) "محكمة الاستئناف" Court of Appeal هي أعلى محكمة في النظام القضائي السوداني آنذاك، لذلك وصفناها هنا بمحكمة الاستئناف (العليا) وهي محكمة واحدة في السودان مقرها الخرطوم. وتفصل محكمة الاستئناف (العليا) في الطعون المرفوعة إليها في شكل طلب مراجعة. ولم تنشأ "المحكمة العليا" بشكلها المعروف الآن إلا بصدور قوانين 1974 التي أعدتها لجنة برئاسة محمد أبورنّات وهو أول رئيس قضاء سوداني بعد الاستقلال.
(3) القاضي سوني Soni هندي الجنسية وكانت حكومة السودان بعد قرار سودنة الخدمة المدنية عشية إعلان الاستقلال قامت بإنهاء عقود خدمة الموظفين الإنجليز والجنسيات الأخرى ودفعت لهم تعويضات باهظة، وبقيت قلة قليلة جدا في القضاء لقلة الكادر القضائي الوطني في ذلك الوقت.
abusara21@gmail.com
//////////////////////////
ضد
رحمة الطاهر/ مستأنف ضده
خلاصة أسباب الحكم:
هدم المالك المؤجر للعقار بعد إعطاء المستأجر إخطاراً كافياً بالإخلاء وذلك تنفيذاً لأوامر سلطات البلدية بهدم المباني التي صارت تشكل تهديداً للسلامة العامة لا يشكل تعديا من المالك ولا يرتب سبباً لمقاضاة مالك العقار.
المحامون:
فوزي التوم/عن المستأنف
ميرغني النصري/عن المستأنف ضده
حكم محكمة الاستئناف (العليا)(2)
القاضي/ آر. سي. سوني(3):
رفع المدعي بصفته مستأجراً دعوى في مواجهة المالك المؤجر مدعياً أن المؤجر قد ارتكب تعديا على المباني محل الإجارة وقام بإخلائه عنوة ومطالباً باسترداد حيازة المباني أو من باب الاحتياط الحكم له بالتعويض عن التعدي وقدر التعويض بمبلغ 70 جنيهاً.
رد المؤجر على الدعوى بأن المستاجر أساء استخدام المباني وكان يترك المياه تتدفق باهمال مما تسبب في تضرر الجدران حتى أن سلطات البلدية أنذرت المؤجر (المالك) بضرورة هدم المبنى وقام المالك بتغريم المستأجر ولكن الأخير لم يكترث، فقرر المالك هدم المباني وقبل الهدم طلب من المستاجر الإخلاء ولكنه لم ينصاع إلى ذلك فقام المالك بالهدم.
دفع المدعى عليه (المؤجر) بتخلف المستأجر عن سداد الأجرة وقدم دعوى مقابلة (فرعية) counter-claim مطالبا فيها بالحكم بالتعويض ضد المستأجر لسوء استخدامه المباني وبتعويضه كذلك عن ما قام به من حفظ وتخزين لممتلكات المستأجر التي تركها خلفه عند هدم المبنى وقدر إجمالي مطالباته بمبلغ 70 جنيهاً.
خلص قاضي محكمة الموضوع إلى أن المالك هدم المبنى وهذا تعدي يشكل سببا للتقاضي ولكنه رفض طلب استرداد المبنى إذ وجد أن المستأجر متخلفاً عن سداد الأجرة لشهر فبراير وأن الهدم قد وقع في أوائل شهر مارس. كما وجد أن المستأجر غير مسؤول عن الضرر الذي لحق بحوائط المباني، ولكنه خلص إلى أن المالك مستحق للتعويض عن تخزين امتعة المستأجر.
وبالنتيجة قضت محكمة الموضوع برفض طلب استرداد العقار والحكم للمدعي بالتعويض عن التعدي بمبلغ 70 جنيهاً وحكمت للمالك بمبلغ 20 جنيها عن تخزين امتعة المستأجر ثم قامت بإجراء مقاصة بين المبلغين لتأمر في النهاية بأن يدفع المدعى عليه للمدعي مبلغ 50 جنيهاً.
استأنف طرفا الدعوى الحكم وقدّم كل منهما استئنافاً مقابلاً cross-appeals لقاضي المديرية. خلص قاضي المديرية العالِم بعد سماع أطراف الدعوى إلى أنه على المستأجر أن يتحمل وحده تبعات ما قام به. فقد أُعطى انذاراً لمدة كافية جداً بإخلاء المباني التي كانت في حالة خطرة وجاء تصرف المالك بهدم المباني تنفيذاً للتعليمات التي صدرت له من سلطات البلدية.
لذلك خلص قاضي المديرية في حكمه إلى أنه لم يكن هناك تعدي يستوجب الحكم بالتعويض وأن المستأجر كان متخلفاً عن سداد الأجرة ولذا ليس هناك ما يبرر إجابته لطلب استرداد العقار. كما خلص السيد قاضي المديرية أنه لا يوجد سبب للحكم للمالك بملبغ 20 جنيها لحفظه ممتلكات المستأجر فقد وضعت بغرفة في العقار المستأجر ذاته الذي أعيد بنائه. وبالنتيجة أمر قاضي المديرية بشطب كل من الدعوى الأصلية للمدعي والدعوى المقابلة للمدعى عليه.
ومن ثمّ تقدم أطراف الدعوى بطلبات مراجعة بالاستئناف إلى هذه المحكمة وقد استمعنا إلى محاميّ الطرفين طويلاً وانتهينا إلى الرأي بأن الحكم الذي أصدره قاضي المديرية يجب ألا يُمسّ should not be disturbed .
فالثابت أن البيت كان في حالة سيئة وأن سلطات البلدية طلبت من المالك هدم المنزل لأنه صار يشكل تهديدا للسلامة. والثابت أن المالك قد أخطر المستأجر بتعليمات البلدية ولما لم يجد أذناً صاغية من المستأجر أخذ الأمر بيده. وقد كان حسن النية bona fide في ذلك الفعل. والثابت أيضاً أن المستاجر كان متخلفاً عن سداد الأجرة لشهر فبراير والتي لم تدفع إلا في شهر يونيو بعد أن أصبح المستأجر مهدداً بهذه الدعوى.
وأما مسألة أن المستأجر كان يقوم بترك الماء يتدفق بإهمال فليس من السهل الفصل فيها. لم يقدم المستأجر بينة على نفي ذلك وقدم المدعى عليه المالك شاهدين ولكن ما أفاد به الشاهدان لا يكفي لإثبات سوء استخدام المستأجر للمباني. وفي ضوء ذلك نرى أنه لا توجد أسباب للحكم سواء بالتعويض عن التعدي المزعوم أو سوء الاستخدام.
وأما في شأن المبلغ المطالب به مقابل الحفظ والتخزين لمدة أربعة أشهر أي بواقع 5 جنيهات في الشهر. فالثابت أن الأجرة الشهرية كانت كلها 6 جنيهات ولا يمكن أن يكلف التخزين أكثر من الأجرة وهو لم يشغل أكثر من غرفة واحدة بالبيت المهدوم.
مع أخذ كل هذه الوقائع في الحسبان نقرر أن حكم قاضي المديرية جاء صائبا لذلك نأمر بتأييده وشطب إستئنافات الطرفين. لا أمر بشأن الرسوم.
القاضي/ محمد أحمد أبو رنّات/ رئيس القضاء:
أوافق.
الهوامش:
(1) نُشرت بمجلة الأحكام القضائية السودانية لسنة 1957 ص 55 وترجمناها من الإنجليزية إلى العربية.
(2) "محكمة الاستئناف" Court of Appeal هي أعلى محكمة في النظام القضائي السوداني آنذاك، لذلك وصفناها هنا بمحكمة الاستئناف (العليا) وهي محكمة واحدة في السودان مقرها الخرطوم. وتفصل محكمة الاستئناف (العليا) في الطعون المرفوعة إليها في شكل طلب مراجعة. ولم تنشأ "المحكمة العليا" بشكلها المعروف الآن إلا بصدور قوانين 1974 التي أعدتها لجنة برئاسة محمد أبورنّات وهو أول رئيس قضاء سوداني بعد الاستقلال.
(3) القاضي سوني Soni هندي الجنسية وكانت حكومة السودان بعد قرار سودنة الخدمة المدنية عشية إعلان الاستقلال قامت بإنهاء عقود خدمة الموظفين الإنجليز والجنسيات الأخرى ودفعت لهم تعويضات باهظة، وبقيت قلة قليلة جدا في القضاء لقلة الكادر القضائي الوطني في ذلك الوقت.
abusara21@gmail.com
//////////////////////////